Брак не по расчету: почему жители и УК не понимают друг друга?

Брак не по расчету: почему жители и УК не понимают друг друга?

Взаимоотношения жителей (собственников жилья) с управляющими компаниями далеки от совершенства. Первые считают, что УК собирают деньги и ничего не делают, а вторые жалуются на нежелание жителей понимать систему функционирования сферы ЖКХ. При этом жители не спешат уходить от УК, а управляющие компании в свою очередь не горят желанием расстаться.

В причинах этих взаимоотношений Ерлан Байжанов разбирался вместе с директором самой крупной управляющей компании Советского района ФГБУ «Академия комфорта» Валерием Киссом.

О причинах непонимания жителей и УК

Если говорить про взаимоотношения жителей и управляющих компаний, то в Советском районе их в лучшем случае можно охарактеризовать как нейтральные. В соцсетях редко встретишь благожелательные отзывы, обычно принято ругать и ставить в пример Кольцово. При этом мало кто из жителей Академгородка готов платить за содержание жилья столько, сколько платят жители этого наукограда.

Соответственно руководители управляющих компаний, которые работают на левом и правом берегах Советского района, часто жалуются на непонимание со стороны жителей норм законодательства, регулирующих взаимоотношения УК с собственниками.

По словам директора ФГБУ «Академия комфорта» Валерия Кисса основная проблема в том, что за 30 лет в стране не сформировалось сообщество  собственников жилья, которые понимают свою ответственность за содержание общедомового имущества (крыши, подъезды, дворы)  наравне с управляющей компанией.

«Ситуация парадоксальная: с одной стороны, Гражданский и Жилищный кодексы возлагают на собственников жилья бремя содержания своего имущества, к которому относится и общее имущество многоквартирных домов, с другой стороны, государство само утвердило перечень работ по содержанию и ремонту этого имущества, видимо понимая, что в стране практически отсутствуют ответственные собственники. И при этом стоимость этих работ управляющие компании должны согласовывать с собственниками самостоятельно», – объясняет Валерий Кисс.

Собственно говоря, последний пункт и есть основная причина разногласий между собственниками и УК. Если житель считает, что он собственник только своей квартиры, то у него не появится желания отвечать за содержание общего имущества многоквартирных домов,

По всей видимости, это связано с тем, что значительная часть собственников не купила жилье, а приватизировала. В связи с этим у многих сохранилась психология арендатора жилья у государства (кем мы все были в советские времена). Только сейчас государство им заменила управляющая компания, которая, по мнению жильцов, должна отвечать за всё.

Валерий Кисс полагает, что ситуацию в сфере ЖКХ усугубляют невысокие доходы населения: «Как правило, собственник не имеет средств, необходимых для оплаты высококачественных работ и услуг. Подавляющее число жителей занято не поиском более качественных услуг, а банальным поиском меньшей цены. Поэтому мы почти никогда не слышим предложений об увеличении числа уборок в подъезде или включении в перечень работ вывоза снега с придомовой территории, потому что это приведёт к увеличению тарифа, хоть и незначительному».

В подтверждение, Валерий Кисс привел примеры:

— в одном из десятиэтажных домов, уборщик лестничных клеток в соответствии с установленным более года назад тарифом, получает 7 тыс. руб. в месяц за уборку 8 подъездов. Собственники жилья довольны качеством уборки, что подтвердили члены совета дома, но на предложение повысить плату в связи с ростом индекса потребительских цен был получен резкий отказ в связи с нежеланием платить больше.

— в другом многоквартирном доме много лет собственниками не принималось решение об увеличении тарифа и к уборщику лестничных клеток постоянно возникают нарекания к качеству работы, но заменить его невозможно, так как на имеющуюся зарплату нет желающих. Предлагаем собственникам поднять тариф, чтобы увеличить зарплату уборщику и  или он  станет работать лучше, или ему можно будет найти замену. На что получаем жесткое сопротивление с такой аргументацией: что толку повышать тариф, все равно качество услуг не повысится!

И таких примеров масса. А вывод напрашивается сам собой – людям не важно качество, главное платить поменьше. Для собственника имущества эта позиция по меньшей мере странная – экономия денег на обслуживании дома приводит к его преждевременному износу, снижению комфорта проживания, ухудшению эстетического вида, а ведь большинство людей проживает в одном доме многие годы, если не всю жизнь, так зачем же экономить на качестве своей жизни?

В рыночной экономике бесплатно никто не работает

Среди жителей весьма популярен жилищно-коммунальный миф об управляющей компании, которая за свой счет отремонтировала  подъезд (крышу, отмостку, подвалы и прочее). Многие повторяют заученную фразу о том, что все работы по дому, в том числе и текущий ремонт, должны выполняться за счет тарифа. Это действительно правда, поэтому при формировании тарифа в него должны включаться все необходимые работы, в том числе стоимость ремонтов подъездов, отмосток, подвала, и т.д.

Но при буквальном соблюдении этого требования, тарифы изменялись бы скачкообразно, например в один финансовый период стоимость обслуживания составляла 25 руб./кв.м., а в другой – 35 руб./кв.м. так как в неё включались бы разные объёмы работ по текущему ремонту. Чтобы формирование тарифов было более понятным и прозрачным для жителей и можно было сравнить стоимость содержания однотипных домов, в своё время было принято решение разделить тариф на две составляющие:

— первая – это «содержание», в рамках которого производятся только базовые работы и услуги (подготовка к отопительному сезону, испытания электрических сетей, поверка приборов учета, сброс снега, сбивание сосулек, принятие неотложных мер при повреждении конструктивных элементов и т.п.);

— вторая — «дополнительный текущий ремонт», в который в свою очередь включаются работы более финансово ёмкие – такие как ремонт подъездов, крыши и др. Учитывая, что у многих домов имеются доходы от сдачи в аренду общего имущества, такие работы могут финансироваться в том числе за счёт арендной платы.

В соцсетях один мужчина регулярно пишет в комментариях «Ну, вы молодцы, у вас что ни возьми – так за это жители должны платить!», – удивляется директор ФГБУ «Академия комфорта», – конечно, жители. Это же вы нас нанимаете на обслуживание вашего же имущества!». В общем, бесплатного в рыночной экономике не бывает.

«Но в некоторых случаях мы авансом финансируем ремонты, потому что у нас есть такая возможность – мы крупная компания, и на нашем счету всегда аккумулируются денежные средства. В 2022 году мы провели различные ремонтные работы в 30 домах несмотря на то, что жители, проголосовав за работы, еще не собрали на них деньги. У небольших управляющих компаний такой возможности нет», – рассказал Валерий Кисс.

Итог: всё имеет свою цену. Если выплатите своей управляющей компании 20 рублей с квадратного метра жилья, то можете требовать качество услуг на эту же цену. Зарплату уборщиков территории или лестничных клеток вы определяете сами – если в договоре с управляющей компанией (ТСН, ТСЖ) записано, что полы в подъезде моют раз в месяц, то раз в неделю никто бесплатно мыть не будет. Соответственно, жителям надо понимать, что они отвечают не только за свою квартиру, а за весь дом, и доброго дяди (волшебника), который все решит за них, не будет.

***

За что платят собственники жилья в многоквартирном доме

Статья 154 Жилищного кодекса PФ гласит, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать следующие услуги:

коммунальные услуги – это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;

капитальный ремонт – взносы на капитальный ремонт дома поступают в  фонд регионального оператора или на специальный счет конкретного дома (по выбору собственников). Граждане, арендующие жилье по соцнайму, не платят за капремонт;

содержание жилого помещения –  услуги по управлению управляющей компании  или ТСН (ТСЖ), работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.

Ерлан Байжанов, фото автора

И в то же время: